Vender un terreno heredado: una guía práctica paso a paso

Paso 1: Confirme quién puede vender

La compañía de títulos del comprador querrá ver que la persona que firma la escritura tiene la autoridad legal para transferirla. Cómo se establece esa autoridad depende de cómo se tenía el terreno, y las reglas varían según el estado:

• Escritura por transferencia al fallecimiento o copropiedad con derecho de supervivencia: la propiedad a menudo pasa sin sucesión testamentaria. En muchos estados, el beneficiario o el sobreviviente registra un certificado de defunción o una declaración jurada ante el registrador del condado.
• Testamento: el albacea nombrado en el testamento suele encargarse de la propiedad mediante la sucesión testamentaria, que puede tardar varios meses o más según el estado y el tribunal.
• Sin testamento: la ley estatal decide quiénes son los herederos, y puede que un tribunal de sucesiones tenga que nombrar a alguien con autoridad para vender.
• Fideicomiso: un fiduciario sucesor generalmente puede vender según los términos del fideicomiso.

Un abogado de sucesiones o de bienes raíces, o la oficina del registrador del condado, puede confirmar qué se necesita en su estado antes de publicar el anuncio.

Paso 2: Ubique y entienda la parcela

Los herederos a menudo heredan terrenos que nunca han visto. Antes de fijar el precio, conozca lo básico:

• Ubíquela: el mapa de parcelas del tasador del condado (a menudo llamado GIS) muestra los límites, el número de acres y el número de parcela.
• Visítela: revise el frente de carretera o la ruta de acceso, el terreno, la madera en pie y cualquier cosa que quede en la propiedad.
• Verifique el acceso: una parcela a la que solo se llega cruzando el terreno de un vecino necesita una servidumbre registrada; consulte nuestra guía sobre propiedad sin acceso.
• Consulte la situación fiscal: la oficina de impuestos del condado puede mostrar si los impuestos prediales están al día y si el terreno está inscrito en un programa agrícola o forestal.

Paso 3: Solicite una búsqueda de título

Una búsqueda de título (normalmente de $200 a $500) muestra lo que encontrará la compañía de títulos del comprador, para que no haya sorpresas en el cierre:

• Gravámenes o impuestos prediales sin pagar
• Servidumbres, derechos de paso y otras cargas
• Dudas sobre linderos o reclamos superpuestos
• Si está contabilizado cada heredero con interés en la propiedad

Paso 4: Fije un precio realista

• Ventas comparables: las ventas recientes de parcelas similares en el mismo condado son la mejor guía; nuestras páginas de datos por condado muestran precios promedio por acre donde tenemos anuncios.
• Avalúo: un avalúo de terreno vacío normalmente cuesta de $300 a $800 y da un valor independiente. También documenta cuánto valía el terreno alrededor del momento en que se heredó, algo que un profesional de impuestos podría pedirle.
• Valor catastral: la valoración del condado es una referencia aproximada, no un precio de mercado.

Para más detalles, consulte cómo fijar el precio de un terreno vacío.

Paso 5: Evalúe los costos de mantenerlo

Tener un terreno cuesta dinero aunque esté sin usar. Los costos típicos incluyen impuestos prediales (desde unos $100 hasta $2,000 o más al año, según el estado y el condado), seguro de responsabilidad civil (aproximadamente de $100 a $300 al año) y mantenimiento básico como cortar el césped o despejar. Comparar esos costos con sus planes para el terreno puede ayudar a los herederos a decidir si vender ahora o conservarlo.

Paso 6: Ponga de acuerdo a todos los herederos

Cuando varias personas heredan una parcela, una venta generalmente necesita la firma de todos los propietarios. Los caminos habituales son:

• Acordar vender juntos y repartir las ganancias según la participación de cada uno
• Que un heredero les compre a los demás a un precio acordado, a menudo basado en un avalúo
• División judicial: si los herederos no llegan a un acuerdo, la ley estatal puede permitir que un tribunal divida o venda la propiedad, lo que suele ser lento y costoso. Un abogado puede explicarle las opciones en su estado.

Paso 7: Publique y venda

Fotos claras, una descripción precisa, el número de parcela y una nota sobre el acceso hacen que un anuncio sea más fácil de creer para los compradores. Nuestras guías para vender un terreno por cuenta propia y redactar un anuncio de terreno lo explican paso a paso.

Luego los herederos eligen cómo recibir el pago:

• Venta de contado: el precio completo en el cierre y sin obligaciones posteriores.
• Financiamiento del propietario: el comprador paga con el tiempo con intereses, lo que puede atraer a más compradores pero crea una corriente de pagos que hay que administrar. Las reglas estatales de préstamos y divulgación se aplican al financiamiento del vendedor, así que conviene que un abogado de bienes raíces prepare o revise los documentos. Nuestra calculadora de financiamiento del propietario muestra cómo funcionan los términos de pago.

Una nota sobre los impuestos

Una propiedad heredada se trata de forma distinta a una que usted compró. Según las reglas federales, la base de costo de un heredero generalmente se vincula al valor de la propiedad cuando falleció el dueño (el IRS lo explica en la Publicación 551), y las reglas estatales varían. Cómo se aplica todo esto depende de su situación, así que un profesional de impuestos puede decirle qué, si algo, podría deber antes de vender.

En resumen

Vender un terreno heredado sale bien cuando el papeleo va primero: confirme quién puede firmar, entienda la parcela y su título, acuerde un precio con los demás herederos y luego publíquelo. Un abogado y un profesional de impuestos pueden responder a las preguntas legales y fiscales de su situación; el resto es lo mismo que vender cualquier terreno vacío.

Fuentes: Publicación 551 del IRS (Base de activos), oficinas del tasador y del registrador del condado, datos de anuncios de Acre Dreams.