Respuesta rápida: Al 14 de agosto de 2026, FinCEN eliminó de forma permanente los requisitos de reporte de Información sobre el Beneficiario Final (BOI) para todas las empresas nacionales y las personas de EE. UU. Según la regla final, las LLC constituidas en EE. UU. que poseen terreno ya no necesitan presentar un reporte BOI. Las únicas entidades que aún deben presentarlo son las empresas extranjeras registradas para hacer negocios en EE. UU. Las transacciones en efectivo de más de $10,000 todavía activan el reporte de efectivo (Formulario 8300) por parte de su agente de cierre. Para la mayoría de los vendedores individuales de terreno que venden por cuenta propia (FSBO), el cumplimiento con FinCEN es mínimo.
Qué cambió en 2026: el reporte BOI se elimina de forma permanente para las entidades de EE. UU.
La Ley de Transparencia Corporativa (CTA) originalmente exigía que la mayoría de las LLC y corporaciones de EE. UU. reportaran a sus beneficiarios finales a FinCEN a partir del 1 de enero de 2024. Tras los mandatos judiciales a nivel nacional a finales de 2024, el Tesoro suspendió la aplicación en marzo de 2025 y, el 14 de agosto de 2026, FinCEN emitió una regla final que elimina de forma permanente todos los requisitos de reporte BOI para entidades nacionales y personas de EE. UU.
Qué significa esto para los dueños de terreno:
- LLC constituidas en EE. UU.: No se requiere presentar BOI — la obligación desapareció de forma permanente
- Personas de EE. UU.: Exentas de todo reporte BOI. FinCEN está eliminando de su base de datos los datos de personas de EE. UU. presentados anteriormente
- Entidades extranjeras: Las empresas extranjeras registradas para hacer negocios en EE. UU. todavía deben presentar reportes BOI que identifiquen a sus beneficiarios finales no estadounidenses
Fuente: 91 FR 52508, vigente desde el 14 de agosto de 2026.
Reporte de transacciones en efectivo (sigue vigente)
A diferencia del reporte BOI, el reporte de transacciones en efectivo sigue plenamente vigente. Los bancos y otras instituciones financieras deben presentar un Reporte de Transacción en Efectivo (CTR) para transacciones en efectivo de más de $10,000 (31 CFR 1010.311), y las compañías de títulos y otras empresas que reciben más de $10,000 en efectivo deben presentar el Formulario 8300 del IRS/FinCEN (31 CFR 1010.330). Esto incluye:
- Pagos en efectivo en el cierre de más de $10,000
- Varios pagos en efectivo que sumen más de $10,000 dentro de un período de 12 meses (detección de fraccionamiento)
- Cheques de caja y giros de $10,000 o menos cuando el receptor sabe que el pagador intenta evitar el reporte
Las transferencias bancarias y los cheques personales por lo general no están sujetos a los requisitos del CTR — tienen su propio rastro de reporte a través del sistema bancario.
Regla de reporte de bienes raíces residenciales: actualmente anulada
La Regla de Reporte de Bienes Raíces Residenciales de FinCEN, que habría exigido a las compañías de títulos reportar el beneficiario final en ciertas compras en efectivo realizadas por entidades y fideicomisos, fue anulada por un tribunal federal en Flowers Title Companies, LLC v. Bessent (E.D. Tex., 19 de marzo de 2026). El caso está en apelación ante el Quinto Circuito. El cumplimiento está actualmente en pausa y no se requieren reportes bajo esta regla mientras continúe el litigio.
Si la regla llegara a restablecerse, se aplicaría a las compras en efectivo de propiedad residencial por parte de entidades o fideicomisos — no a compradores individuales. Las compras con financiamiento del propietario realizadas por entidades o fideicomisos quedarían cubiertas, porque la regla trata como no financiada cualquier transferencia que no sea financiada por un prestamista regulado.
Qué significan las reglas de 2026 para los vendedores de terreno que venden por cuenta propia (FSBO)
- Vendedores individuales (a nombre personal): Requisitos mínimos. No se necesita presentar BOI. Si se pagan más de $10,000 en efectivo en el cierre, el agente de cierre por lo general presenta el Formulario 8300 (los bancos presentan CTR por depósitos grandes en efectivo)
- Vendedores que son LLC: No se necesita presentar BOI (exentos de forma permanente desde agosto de 2026). Mantenga su LLC al día con su estado
- Ventas con financiamiento del propietario: Los pagos mensuales recibidos por cheque, transferencia o ACH por lo general no activan los requisitos del CTR. Llevar registros de cualquier pago en efectivo es una buena práctica, y un profesional de impuestos puede indicarle si el Formulario 8300 aplica cuando recibe pagos en efectivo
- Todos los vendedores: Conserven registros de la identidad del comprador y de la transacción para su propia protección
Lo que los compradores deben saber
- Comprar a través de una LLC de EE. UU.: No se requiere presentar BOI ante FinCEN
- Compras en efectivo: Esté preparado para que el agente de cierre exija identificación y documentación del origen de los fondos en transacciones grandes en efectivo
- Financiamiento del propietario: Los pagos regulares no están sujetos a reportes especiales de FinCEN
Penalidades por incumplimiento
- Infracciones del CTR: Penalidades civiles y penales por fraccionar transacciones en efectivo para evitar el reporte
- Incumplimiento de BOI por entidades extranjeras: Penalidades civiles de hasta $500 por día, ajustadas por inflación ($591 por día al 2024), penalidades penales de hasta $10,000 y 2 años de prisión (aplica solo a entidades extranjeras)
En resumen
El panorama regulatorio para las transacciones de terreno se simplificó considerablemente en 2026. El cambio más importante: las LLC nacionales y las personas de EE. UU. están exentas de forma permanente del reporte BOI de FinCEN. El reporte de transacciones en efectivo mediante CTR sigue vigente y lo maneja su agente de cierre o su compañía de títulos. Para la mayoría de los vendedores individuales de terreno que venden por cuenta propia (FSBO), el cumplimiento con FinCEN por lo general requiere poca o ninguna acción directa, aunque un abogado o un profesional de impuestos puede confirmar cómo se aplican las reglas a una venta específica.
Fuentes: FinCEN.gov, Comunicado de prensa del Tesoro SB0603, 91 FR 52508, 31 CFR 1010.311, Flowers Title Companies v. Bessent (E.D. Tex. 2026), Acre Dreams, agosto de 2026.
