Respuesta rápida: En 2026, 19 estados han aprobado leyes estatales que obligan a las jurisdicciones locales a permitir las Unidades de Vivienda Accesoria (ADU) en terrenos residenciales, frente a 5 estados en 2019. California, Washington, Oregon, Colorado, Montana, Arkansas e Iowa lideran con los mandatos más estrictos. Las ADU suelen medir entre 200 y 1,200 pies cuadrados y pueden usarse como unidades de alquiler, vivienda familiar u oficinas en casa. En los estados sin leyes estatales, la legalidad de una ADU depende por completo del zonificación local.
¿Qué es una ADU?
Una Unidad de Vivienda Accesoria es una unidad de vivienda secundaria en un lote residencial unifamiliar. Los tipos incluyen:
- ADU independiente: Estructura separada en el patio (casita de patio, casa de huéspedes)
- ADU adosada: Ampliación de la casa principal con entrada independiente
- ADU por conversión: Garaje, sótano o ático convertido
- ADU júnior (JADU): Unidad muy pequeña (menos de 500 pies cuadrados) creada dentro de una vivienda existente
Los 19 estados con leyes estatales de ADU
Según la taxonomía 2025 del Mercatus Center, 18 estados han legalizado en términos amplios la construcción de ADU. Los estados con mandatos fuertes eliminan los requisitos de ocupación por el propietario, limitan las tarifas y exigen aprobación por derecho:
| Estado | Legislación clave | Tamaño máximo | Fuerza |
|---|---|---|---|
| Arizona | HB 2720 (2024) | Varía | Fuerte — las ciudades de más de 75K deben permitir ADU |
| Arkansas | Act 313 / HB 1503 (2025) | 1,000 pies cuadrados o 75% de la principal | Fuerte — por derecho, tope de tarifa de $250, sin ocupación por el propietario |
| California | AB 68, SB 9, AB 2221, AB 1033 | 1,200 pies cuadrados | Fuerte — el estado anula las prohibiciones locales, permisos en 60 días |
| Colorado | HB 24-1152 (2024) | 500–750 pies cuadrados | Fuerte — por derecho en jurisdicciones metropolitanas, se prohíben las prohibiciones de HOA |
| Connecticut | PA 21-29 (2021) | Varía | Moderada — por derecho, pero los municipios pueden optar por no aplicarla |
| Hawaii | SB 3202 (2024) | Varía | Moderada — los condados deben permitir 2 ADU antes de fines de 2026 |
| Iowa | SF 592 (2025) | 1,000 pies cuadrados o 50% de la principal | Fuerte — por derecho, sin ocupación por el propietario, sin estacionamiento adicional |
| Maine | LD 2003 (2022) | 800–1,000 pies cuadrados | Fuerte — hasta 2 unidades por lote, sin estacionamiento adicional |
| Maryland | HB 1466 (2025) | Varía | Moderada — leyes locales de ADU exigidas para octubre de 2026 |
| Massachusetts | Affordable Homes Act (2024) | 900 pies cuadrados | Fuerte — 1 ADU por derecho en todo el estado |
| Montana | SB 528 (2023) | 1,000 pies cuadrados | Fuerte — por derecho, tope de tarifa de $250 |
| Nevada | AB 396 (2025) | Varía | Moderada — las ciudades grandes deben adoptar reglas antes de julio de 2026 |
| New Hampshire | RSA 674:71-73 (2017), HB 577 (2025) | 750–950 pies cuadrados | Moderada — 1 ADU adosada o independiente por derecho |
| Oregon | HB 2001 / SB 1051 | 900 pies cuadrados | Fuerte — ADU en todas las zonas residenciales, sin requisito de estacionamiento |
| Rhode Island | RIGL §45-24-73 (2024) | Varía | Moderada — por derecho en lotes de 20,000+ pies cuadrados |
| Utah | HB 82 (2021) | Varía | Moderada — ADU internas por derecho en la mayoría de las zonas |
| Vermont | HOME Act / Act 47 (2023) | 900 pies cuadrados | Moderada — 1 ADU adosada o interna por derecho |
| Washington | HB 1337 (2023) | 1,000 pies cuadrados | Fuerte — 2 ADU por lote, sin ocupación por el propietario |
| West Virginia | SB 659 (2026) | 1,000 pies cuadrados o 75% de la principal | Moderada — los municipios deben permitir 1 ADU por derecho; las reglas que no cumplan quedan sin efecto en enero de 2027 |
Qué cambió en 2025–2026
- Arkansas (Act 313, vigente desde enero de 2026) se sumó como uno de los estados más fuertes en ADU: aprobación por derecho, tope de tarifa de $250, sin ocupación por el propietario y prohibiciones locales invalidadas automáticamente
- Iowa (SF 592, 2025) aprobó un mandato fuerte sin revisión discrecional, sin ocupación por el propietario y sin requisitos de estacionamiento adicional
- Maryland (HB 1466, 2025) exige que las localidades adopten ordenanzas de permisos de ADU antes de octubre de 2026
- Nevada (AB 396, 2025) exige que las ciudades grandes adopten reglas de ADU antes de julio de 2026
- West Virginia (SB 659, 2026) exige que los municipios permitan al menos una ADU por derecho, y las reglas que no cumplan quedan sin efecto desde enero de 2027
- California sumó la AB 462 (vigente desde octubre de 2025) además de la AB 1154, la SB 9 y la SB 543 (vigente desde enero de 2026), con ajustes a las reglas de zonas costeras y de desastre, a las reglas de ADU júnior y a los plazos de permisos
- Los requisitos de estacionamiento y los mandatos de ocupación por el propietario siguieron eliminándose o reduciéndose en varios estados
Estados sin leyes estatales
En los 31 estados restantes —incluidos Texas, Florida, Georgia y North Carolina— la legalidad de una ADU depende por completo de los códigos de zonificación municipales o del condado. Algunas ciudades de estos estados son muy permisivas (Austin, TX y Miami, FL permiten ADU), mientras que otras mantienen requisitos restrictivos o prohibiciones totales. Verifique siempre la zonificación de la parcela con su departamento de planificación local.
Rangos de costo de una ADU
- Construcción nueva independiente: $100,000–$300,000+ según el tamaño, los acabados y los costos de construcción locales
- Conversión de garaje: $20,000–$80,000
- ADU prefabricada/modular: $50,000–$150,000 entregada e instalada
- Casa diminuta como ADU: $30,000–$80,000 (si la jurisdicción la clasifica como ADU permanente)
ADU en terrenos vacíos
Tradicionalmente, las ADU solo se permitían en lotes con una vivienda principal existente. Algunos estados y jurisdicciones ahora permiten ADU o viviendas principales pequeñas en lotes residenciales vacíos:
- California permite casas pequeñas sin una vivienda principal separada bajo ciertas disposiciones de la SB 9
- Algunas jurisdicciones de Oregon permiten desarrollos de "grupos de casitas" en lotes vacíos
- Varios estados permiten casas diminutas como viviendas principales en lotes residenciales, con un funcionamiento similar al de una ADU
Para los compradores de terrenos, esto significa que los lotes residenciales vacíos en estados favorables a las ADU pueden tener más potencial de desarrollo de lo que antes se suponía.
En resumen
Las leyes de ADU se están ampliando rápidamente en todo Estados Unidos, y 19 estados ya exigen que las jurisdicciones locales las permitan. Para los propietarios y compradores de terrenos, esto crea nuevas oportunidades de ingresos por alquiler, vivienda familiar o uso personal. Si va a comprar un terreno con zonificación residencial, consulte la legislación vigente de su estado sobre ADU: las regulaciones que eran restrictivas hace apenas 2 años pueden haber cambiado de forma significativa.
Fuentes: Mercatus Center ADU Taxonomy 2025, Maxable State ADU Laws, National Conference of State Legislatures, AARP ADU Model State Act, datos de anuncios de Acre Dreams de agosto de 2026.
